マイホームは一生に一度の買い物。だからこそ失敗したくない！
どういう流れで、マンション購入からリフォームまで進めたらよいの？
中古マンションを買ってリノベーションを計画する時、こういう疑問をお持ちの方が多いと思います。
こんにちわ！毎日マンション情報誌を見ながら通勤している、編集部員「山本」です。
今回はそういった、中古マンションを購入してリフォームを行う流れや、業者に騙されない為の注意点について詳しく解説いたします！
中古マンションを買ってリノベーションすると、費用は少なく自分好みの家を手に入れる事ができます。
けれども物件選びやリノベ会社選びに失敗すると、安物買いの銭失いになりがち。
そんな事にならないように、中古マンションを買ってリノベするポイントについて、わかりやすくまとめました。
それでは、ご案内いたします。
中古マンションを買ってリフォームする人の大半は入居前に行う
中古マンションを購入したあと、ほとんどの人は後でリフォームやリノベーションを計画します。
工事を行うタイミングとしては、大半の人が入居前に行う事がほとんどです。
リクルート「大型リフォーム実施者調査」
理由として考えられるのは、住宅ローンの中にリフォーム費用を入れる事と、住みながらリフォームをするのが割高になってしまうのが大きな要因です。
住みながらリフォームを行うと、物を移動したり職人さんの作業効率が悪いんです。
当然そうなると工期が伸びてしまい、リフォーム費用は高くなりがち。なので入居前にリノベーションするのがオトクなんです。
中古を購入してリノベすると自分の好きなお家にカスタマイズできる
近年は新築を購入するよりも、中古物件を購入してリノベーションする方が増えています。
新築だと決まった間取りやデザインで、自分のイメージするものと違ったする事も。
中古を買ってリノベの場合には、新築よりも500～1000万くらい格安で行える事がほとんど。
ムリして新築マンションを購入しても、最低限のグレードのキッチンや浴室設備より、中古物件を購入して最新の水まわり設備にした方がオトクという方も多いです。
ずっとご家族と住んで行くお家だからこそ、ローンの負担を減らして住みやすい家にしたい方が、中古マンションを購入してリフォームされています。
住宅ローンをはたして払い切れるのか？そう考えるて、ちょっと余裕を持って中古マンションを買う方が多いです。
次の項目では、中古マンションを購入してリノベーションする流れについて詳しくご案内いたします！
中古マンションを購入して住みやすくリノベする流れ
中古マンションを買ってリフォームする方のほとんどは、初めての経験だと思います。
一般的な流れとしてはこういう手順で進めて行きます。
1.不動産会社に相談
まずは物件購入したい地域で、建築＆リフォーム業がメインの不動産会社に相談し、これから何十年も住んで行けるマンションを選定します。
2.現場確認
現地を見た上で、これからのあなたが長年住んで行ける建物なのか、立地は生活しやすい所なのかを確認します。
3.購入物件の確定＆リフォーム会社に見積り依頼
物件購入費用に合わせて、リフォームしたらいくら位かかるのかを業者に見積りを出してもらいます。
不動産会社の多くは、建築知識がありません。概算を不動産屋に出してもらっても実際の金額とはかけ離れている事が有りますので注意してください。
4.物件契約＆リフォーム契約
リフォームの見積りと物件購入の費用を足して、予算内で収まるなら契約です。
購入と同時にリフォーム・リノベを行うのであれば、住宅ローンに組み込む事が可能。
5.購入決済＆リフォーム工事開始
契約した後には、物件購入の決済日を決めます。一般的に決済は銀行で行う事が多いです。
物件があなたの物になった後、ようやくリフォーム工事を開始する事が出来ます。
6.工事完成＆入居
リフォーム工事が完成したら、施工業者と工事個所が問題ないのか、計画通り行われたのかチェックして引き渡しが行われ、ようやく入居が出来る状態になります。
不動産会社に相談してから入居まで、半年から1年弱がほとんど。
なのでマンション購入してリノベーションを計画している方は、早めに動かれる事をおススメいたします。
はじめから建築に強い不動産会社に相談すると、話が早いです。
建築に強いか見極めるポイントは、本業が建築系の不動産会社かどうかです。（大手は下請けに丸投げなのでNG）
マンションを買ってリノベーションする時に後悔しない為の3つのポイント
お家を買うという事は、一生に一度のこと。
だからこそ、絶対に家族全員が満足の行くマンション購入＆リノベーションを行いたいものですよね。
こちらの項目ではそういった、マンションを買ってリノベーションする時に公開しない３つのポイントをまとめてご紹介いたします。
1.リノベーション済み中古マンションを購入するのはおススメ出来ない
よくリノベーション済みマンションが売却に出ている事があり、一見すると格安でお買い得に見えます。
けれどもこういうリノベ済みマンションは、実はあまりおススメできないんです。
こういうマンションは、仕入れた物件をリノベして売却する事で利益を出しています。
結局工事費を圧縮して、売りに出さないと利益は取れません。
工事費を圧縮するということは、無理くり短い期間で工事を終わらせたり、職人さんへの支払いをカットする事がほとんど。
当然そうなると施工品質はさがり、見えない部分は手抜き工事になりがち。
購入直後はよくても、数年後にトラブルが発生したり、次回のリフォーム時に余計な費用がかさんだりします。
なので安易にリノベーション済み物件を買わずに、自分でリノベーションは計画する様にしましょう。
建設業界では職人さんの費用を値下げしたら、当然いい加減な工事をするのはセオリーです。
なのでリノベーション済み物件は、施工がずさんな事が多いんです。
2.不動産会社はリフォームが本業の会社を選ぶ
物件購入を担当してくれる不動産会社は、リフォームが本業の会社に依頼するのが大事。
本業が不動産の会社だと、下請けに丸投げしたり、買主にリフォーム会社を紹介して工事代金から紹介料を抜いたりすることも。
結果的に余計な中間マージンがかかり、リノベ済み物件同様に、施工がずさんになりがちです。
加えて物件購入時に見込んでいたリフォーム費用を読み違え、購入者の予算を大きくオーバーしてしまう事もしばしば。
こういう失敗をしない為にも、出来れば物件選びはリフォームが本業の会社を選ぶ事をおススメいたします。
物件自体が長持ちする物なのか、リフォームが本業の会社なら建築知識があるから安心。
建築知識が薄い不動産会社のトークは、信じても後で後悔します。
3.取り扱い中古マンションの物件数が多い業者を選ぶ
希望に合う予算や立地の中古マンションを買ってリフォームするなら、当然多くの情報をもつ業者に相談するのが大事です。
広く浅い物件情報ではなく、地域に強い業者を選ぶのが大事。
例えば千葉県船橋市で物件を探すなら、千葉県で1000件の取り扱い物件がある業者より、船橋市で300件の取り扱いがある業者の方が濃い情報を持っています。
取り扱い物件に自信が有る会社は、ホームページ等で実際の数を記載していますので、参考にしてみてください。
どれだけ多くの物件情報を持っているかも、もちろん大事な要素です。
不動産は大手業者より、地域密着型の会社を選ぶのが安心です。
下記の関連記事では、実際に千葉県内でリノベーションを行う会社の見積りや対応を比較した結果をまとめていますのでご参考ください。
関連記事
＞＞千葉県内のリノベーション会社の見積りや対応を徹底比較！おすすめリフォーム会社３選！
中古マンションを購入してリノベーションするにはいくらかかる？一般的な費用相場
中古マンションの値段は広告等に掲載されているけれども、リノベーションの工事費などはどの位かかるのかって想像付き辛い物。
一般的なマンションのリノベ費用としては下記の価格感が相場です。
・間取り変更を含む全面工事・・・500～1500万
・水まわりと床壁の交換・・・400～1000万
・キッチンや浴室交換・・・それぞれ70～150万
・トイレや洗面台交換・・・それぞれ数万～50万
大体この位の費用がマンションリフォーム・リノベーションには発生します。
こういった様に、工事費用は一概にいえず
お家の仕様や広さによって、費用には開きが有ります。
マンションリフォームは定価制の会社を選ぶのはよくない理由
中古物件のリノベーションを行う時、費用が想像つかないから「定価制のリフォーム会社にいらいしよう」と思われる方も中にはいます。
けれどもよい判断とは言い切れません。
定価制の所は、パック料金で行っています。
こういうパック料金には注意しなくてはいけません。
というのも利益が取れそうな現場はまともな施工部隊で、逆に利益が取れ無さそうな現場は、二軍三軍の部隊が工事を行うので雑な施工になる事もあるから。
主に大手業者が定価制の工事を行っていますが、下請けを使う大手が安くてよい工事を出来るわけがありません。
安いのには理由があることを認識しましょう。
マンションリフォームを手抜きされずに安くする方法
格安で手抜き工事の心配がないリフォームしてほしいけれど、どうすればよいのか？
ムリなく安く工事してもらうなら、数年後を予測して一気に広い範囲を工事してもらうこと。
たとえばキッチンや浴室、トイレ＆洗面台の工事は同じ職人さんが請け負います。
一度に工事を行えば移動経費や作業効率が上がり、工事期間も短く職人さんの拘束時間が短縮されます。
結果的に工事品質を下げずに、コストを抑える事が可能になるんです。
長くずっと安心して住み続けられるお家を望むなら、こういうムリの無いコストカットを検討しましょう。
そのほかにもムリなくコストカットする秘訣は有ります。
次の項目でも、安くリノベーションする秘訣について解説します！
スケルトンリフォームだと割高になりがち！本当に必要か確認しよう
リノベコストを下げるポイントして重要なのが、スケルトンリフォームにこだわらない事。
大手施工業者などは、施工単価を上げる為に一度物件をスケルトンにしてからリノベ提案してきます。
けれども間取り変更が絡む工事でも多くの場合、スケルトンまでせずにリノベ可能な事が多いです。
無暗にスケルトンリフォームの提案にのらず、別の地元業者にスケルトンにせずリフォーム可能かどうか確認取る様にしましょう。
中古マンション物件を購入してリノベーションする注意点まとめ
ここまで中古物件を買ってリフォームするポイントについて解説しましたが、いかがでしたか？
ちょっと長くなってしまったので要点をまとめると…。
こういうポイントを抑えて、中古を購入してリノベーションされる事をおススメいたします。
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