使う事が無い家は、どう運用するのがオトク？
空き家は売ると貸すどちらがよいの？
住む予定の無い空き家って、どうしたらよいのか迷ってしまいがち。
貸しても結局マイナスになりそうだし、売るのも二束三文になってしまう気がするし…。
こういった空き家に対する疑問は、6分程記事を読んでもらえればわかります。
こんにちは！いまだに実家暮らしの家売るブログ編集部「山本」です！
今回の記事ではそんな、空き家を貸すより売る方がよい具体的な理由や、正しい売り方等をわかりやすくまとめました。
不動産に対する知識がゼロの方でも、読みやすくまとめましたのでご参考ください。
それではご解説いたします！
空き家は貸すより売却するメリットの方が大きい
空き家は貸すのと売却するのどっちがよいのか？
一般的に空き家は貸すより売却する方がメリットが大きいです。
その理由としては「賃貸経営」を行うにはそれなりの知識が必要であり、成功させる難易度が高いから。
また空き家を貸し出すということは片付けを行った後、更に住めるようにリフォームを行う必要があり、多大な費用がかかってしまいます。
このリフォーム費用を回収するには、年々下落する家賃を考えると結構大変。
立地が悪かったりすれば、借り手だって満足につきません。
また賃貸にするということは、その不動産を所有し続けること。
当然「固定資産税」も入居するしないに関わらずかかります。
ある程度築年数が経ってから売却しようと思っても、建物が劣化で価値が付かないなんて事もあります。
立地がよいマンション等ではない限り、賃貸は厳しいです。
固定資産税やメンテナンス費、借主対応等を考えると、売却を選ばれるのが一番です。
次の項目では、実際に空き家を売却する際の流れについてまとめていますのでご参考ください。
空き家を上手に売る為の基本的な流れ
どういう風に空き家を売却して行けばよいのか？
基本的な売却の手順は下記の流れで進めます。
- 空き家の掃除・片付け
- 不動産会社に査定依頼
- 不動産会社と媒介契約
- 査定価格を参考に売値価格を決めて売りに出す
- 広告活動・購入検討者の内覧対応
- 価格交渉・売買契約
- 代金を支払ってもらい家を引き渡す
- 場合によっては税金を支払う
空き家の掃除や片付けは、後述する「少しでもよい条件で売るため」には必要になりますので、実施しておくことがおススメです。
ただしあくまでも掃除や片付けであり、リフォームを行うことはおススメしません。
理由としては、リフォームを行ってもその分の金額を上乗せできるとは限りませんし購入検討者の中には「リフォームで好きなように内装を触りたい」と考えている人もいるからです。
設備が壊れている場合以外は基本的にリフォームせずに現状のままで綺麗にしておく方がよいでしょう。
プロが多いニーズにあわせてリフォームして売るのと、素人がリフォームして売るのでは全然違います。
工事代金の元値も大きく違うので、素人が行っても割に合いません。
空き家を高く上手に売る為に大事なのは、売る気の有る不動産屋を見つける事。
地元だから、大手だからよいという訳では有りません。
下記の老舗の不動産査定サイト「イエウール」では、実績有る大手＆地元の不動産会社の査定をカンタンに比較できます。
わずか1分の入力で査定結果を知れるので、おススメですよ。
マンションより戸建ては売るのに時間がかかる
空き家の戸建てを売却しようと思う時、マンションより売るのに時間がかかってしまうケースがほとんどです。
その理由は単純で、戸建てよりマンションの方が立地が優れているから。
マンションはスーパー・駅から近いなど生活をする上で必要なものが徒歩圏内にあるところが多いんです。
戸建てと比べて、メンテナンスが少ないのも魅力的ですね。
もし空き家の戸建てを売却しようと考えているのであれば、マンションと比べると売るのに時間がかかってしまうので、早めに動いた方がよいでしょう。
大体マンションは3ヵ月前後、戸建て6ヵ月～1年前後売却までにかかります。
年末前から物件が売れる時期に入るので、計画的に売却は進めてください。
大手に売却依頼すると「囲い込み」の恐れが有る
不動産屋を選ぶなら大手がよいんでしょ？と思いがちですがそれは間違いです。
空き家を売却する時に気を付けなければならないのは「囲い込み」という行為。
不動産業界の「囲い込み」とは「契約した物件を他の不動産会社に契約させない」ことを言います。
つまり他の不動産会社から「その物件を欲しがっている人がいる」といっても「もう申し込みがあり、お断りします」と嘘をついて紹介を断ることです。
大手はこの囲い込みが多いのが今問題になっています。
その理由は「仲介手数料」にあります。別の不動産からの紹介で契約をしてしまうと、売主からしか仲介手数料を得られないからです。これを「片手仲介」といいます。
売主と同じ不動産会社で買主が売買契約を結んだ場合、業者はどちらからも仲介手数料を貰えます。これが「両手仲介」です。
法律では禁止されていませんが、囲い込みを行われた時のデメリットは「売主」にしかありません。
囲い込みをされると担当営業マンしか動けないので「売却するのに時間がかかる」や「高値で売れていたことに気づかない」ことにあります。
つまり、囲い込みを行って売るのに時間がかかって値下げするデメリットは売主にしかなく、不動産会社としては両手仲介で手数料が入るので、まったく痛手にならないのが現状です。
とくに大手ではこのやり方を行っているところも多いので、安易に大手を選ぶのはキケンです。
大手の両手仲介ほしさの囲い込みは有名な話。
なので必ず査定サイト等を利用して、対応や査定結果の根拠などからよい不動産屋を見つけてください。
少しでもよい条件で売る為の内見対応術
少しでもよい条件で売る為に売主が出来る事。それは内見対応です。
玄関周り＆水回りの掃除・建物内のニオイ対策は建物の印象を大きく変えます。
加えて印象を良く見せる内見対応術としては下記が挙げられます。
スリッパを用意しておくことで、相手に気を遣わせないで中を自由に見てもらえます。
またフローリングの上は冷たいので冬場は寒い家と勘違いされる事も。
スリッパが有る事でそういう不安も解消されます。
空気の入れ替えは内見前に必ず行っておきましょう。
空気が淀んでいると、それだけで内見の印象は悪くなってしまいます。
また内見前には消臭剤などを使って、不快な臭いを残さないようにするのも重要です。
照明をつけると部屋のイメージが当然良く見えます。
自分たちが内見の対応をしない場合は必ず仲介業者に「内見時は全部の照明をつけてください」と依頼をしておきましょう
自ら対応をする場合は、基本的に売主本人と担当営業マン以外は来ない方が無難です。
たくさん人がいると、「落ち着いて見れない」「ゆっくりを見れない」と遠慮してしまいます。
少人数での対応が良いでしょう。
中には何度も繰り返し見に来る方もいます。
そういう方程、あなたの物件を買おうか真剣な証拠。しっかり取り合ってあげましょう。
売却後にかかる税金の計算式＆考え方
また空き家が売れても喜んではいけません。不動産が売れた場合は税金がかかる可能性があります。
空き家売却後にかかる税金としては「取得費と譲渡所得」より利益の方が上になれば「譲渡所得税」「復興特別所得税」「住民税」がかかります。
税金の計算式は「税金 ＝ 譲渡収入金額 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用）× 税率」となります。
譲渡収入金額はその名の通り「不動産を売って手に入れた代金の」こと。
取得費は「不動産の購入金額」や「仲介手数料」のことを指します。
譲渡費用はその不動産を売った時にかかった「仲介手数料」や「印紙税」のことです。
取得費用と譲渡費用を足して、譲渡収入金額を引いて利益が出れば税金がかかりますし、下回る場合は、税金を支払う必要はありません。
ただし、確定申告は必要となりますので、必ず税務署には行きましょう。
空き家の売却には3000万控除の特例が有る
先ほど不動産を売却した時の税金について紹介しましたが、このほかにも3000万が控除になる特例があることをご存じでしょうか。
この条件を適用するにはいくつか条件があり、空き家で3000万控除適用するには下記が当てはまります。
- 昭和56年3月31日以前に建築されたものに限る
※ただし、耐震リフォームをすればこれ限りではない- 相続から譲渡まで空き家でなければならない
- 耐震性がなくても取り壊して土地を譲渡する場合には適用する。
上記の条件を満たしていれば、3000万の控除を受けれるので「相続して有効活用しない空き家」はすぐに手放した方がお得になることはわかるでしょう。
まとめ
空き家は貸すより売った方がよい理由について説明しましたがいかがでしたか？
今回ご案内した要点をまとめると…。
空き家はこういうポイントを抑えて、上手に売却するのがオトク。
また売却を行う際には、きちんとした業者を選ぶのが大事です。
下記の老舗不動産査定サイト「イエウール」は、実績ある大手と地元業者の査定を一度に受けれるサイトです。
1分ほどの入力で査定を受けれるので、こういう物を利用した不動産業者の比較をおススメいたします。
